SIA 118 und OR: Wie bin ich abgesichert bei Baumängeln?
- SIA 118? Obligationenrecht? Herstellergarantie? Wie bin ich geschützt bei Baumängeln?
- SIA 118 und OR: Wie bin ich abgesichert bei Baumängeln und Pfusch?
- Nach SIA 118 haben Sie als Kunde folgende Rechte und Vorteile
- Warum ist SIA 118 besser als das OR?
- Was ist eine Mängelrüge und wie schreibt man sie?
- Beim Schreiben der Mängelrüge sind folgende Informationen wichtig
- Folgende Informationen sind nicht notwendig in einer Mängelrüge
- Wann gilt die SIA 118 nicht?
- Was muss ich bei der Herstellergarantie beachten?
- Wünschen Sie eine Beratung?
SIA 118? Obligationenrecht? Herstellergarantie? Wie bin ich geschützt bei Baumängeln?
Wenn Sie einen Vertrag mit jemandem eingehen, haben sowohl Sie als auch die anderen Parteien eine Obligation, die jeweilige Seite des Vertrags einzuhalten. In der Schweiz nennt man das Obligationenrecht (OR). Wenn es um jegliche Form von Bauarbeiten geht, zum Beispiel beim Einbau Ihrer Wärmepumpe, wird zusätzlich die SIA 118 Norm interessant - und die Herstellergarantie. Damit Sie wissen, welche Rechte Sie im Schadensfall haben und wie Sie sich am besten vorbereiten, haben wir für Sie hier die wichtigsten Informationen zu SIA 118, Mängelrüge, Herstellergarantien (und ihre Limitationen) sowie die besten Vorgehensweisen bei Pfusch, verdeckten Baumängeln und sonstigen Problemen zusammengefasst.
SIA 118 und OR: Wie bin ich abgesichert bei Baumängeln und Pfusch?
Normalerweise über die SIA 118. Die SIA 118 ergänzt das schweizerische Obligationenrecht, indem sie detaillierte Regelungen für den Baubereich bietet, die im allgemeinen Vertragsrecht des OR nicht in der gleichen Tiefe behandelt werden. Dies hilft, die spezifischen Aspekte von Bauvorhaben zu adressieren, wie die Qualität der Arbeit, Fristen, technische Spezifikationen und die Handhabung von Baumängeln.
Wichtig: In der Schweiz muss ein Bauvertrag nicht zwingend den SIA 118 Normen folgen, aber es ist üblich und empfohlen, dies zu tun, besonders bei größeren Bauprojekten. Lesen Sie sich den Vertrag oder die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmens gut durch. In jedem Fall gilt das OR mit ähnlichen Verjährungsfristen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Nach SIA 118 haben Sie als Kunde folgende Rechte und Vorteile:
- Garantiefrist / Rügefrist für 2 Jahre. Diese Verjährungsfrist gilt ab dem Tag der Abnahme für Mängel aller Art. Der Mangel muss nicht unmittelbar angezeigt werden (SIA-Norm 118, Artikel 173).
- Umkehr der Beweislast. Innerhalb der ersten 2 Jahre muss das Bauunternehmen beweisen, dass alles in Ordnung ist, wenn Sie eine Mängelrüge erheben.
- Eine Verjährungsfrist von 5 Jahren für verdeckte Mängel, sofern die Mängelrüge sofort nach Entdeckung des Mangels aufgegeben wird.
- Eine Frist von 10 Jahren für arglistig, mutwillig oder vorsätzlich verschwiegene Mängel seitens des Bauunternehmens. Der Vorsatz muss hier jedoch eindeutig nachgewiesen werden.
Zusammengefasst: Erfüllt das Bauunternehmen die Arbeiten mangelhaft, haben Sie die Möglichkeit einer Mängelrüge. Ist der Zeitpunkt der Bauarbeiten nicht länger als zwei Jahre her, muss das Unternehmen dann nachweisen, dass alles in Ordnung ist.
Warum ist SIA 118 besser als das OR?
Es gibt ein paar wesentliche Punkte in den SIA 118 Normen, die Sie als Bauherr in eine bessere Position bringen, sollte etwas schiefgehen. Zum einen dreht die Norm die Beweislast innerhalb der ersten 2 Jahre um, sodass das Unternehmen, nicht Sie, verpflichtet ist, den ordnungsgemäßen Zustand der vereinbarten Leistung zu beweisen. Dies ist beim Obligationenrecht nicht der Fall. Zum anderen gibt Ihnen die SIA 118 Norm mehr zeitliche Flexibilität, wenn Sie innerhalb der ersten 2 Jahre einen Mangel entdecken. Nach dem OR müssen Mängel immer sofort gemeldet werden. SIA 118 gibt Ihnen eine Rügefrist bis zum Ablauf der ersten 2 Jahre nach Abnahme.
Übrigens: SIA 118 und das OR unterscheiden sich kaum, wenn es um Vorsatz und absichtlichen Baupfusch geht. Beide Regelungen haben hier eine Verjährungsfrist von 10 Jahren. Die Beweislast liegt allerdings beim Kunden.
Wichtig: Ein Mangel, der bei Abnahme entdeckt wird, muss sowohl nach OR als auch SIA 118 sofort gerügt werden.
Was ist eine Mängelrüge und wie schreibt man sie?
Eine Mängelrüge, auch Mängelanzeige genannt, ist eine Anzeige von mangelhaften Bauleistungen. Sie ergeht vom Kunden / Bauherrn an das beteiligte Unternehmen und kann per Post oder per E-Mail (mit digitaler Signatur) gesendet werden.
Im Fall von Schäden oder Mängeln ist schriftliche Dokumentation das A und O. Auch wenn in den ersten 2 Jahren nach Abnahme die Beweislast beim Unternehmen liegt oder das persönliche Verhältnis zum Unternehmen sehr gut ist, ist Ihre beste Strategie, Beweise zu sammeln, um spätere Probleme zu vermeiden. Diese Beweise können zum Beispiel Fotos/Videos oder ein Gutachten sein.
Beim Schreiben der Mängelrüge sind folgende Informationen wichtig:
- Datum
- Namen der Vertragsparteien
- Projekt / Projektbeschreibung / Vertrag
- Genauer Ort der Bauarbeiten / des Projekts
- Konkrete Beschreibung des Baumangels
- Dieser Punkt ist besonders wichtig. Seien Sie so konkret wie möglich und fokussieren Sie sich auf das Ausmaß und die genauen Auswirkungen des Schadens. Statt von “lautem Lärm” zu sprechen, können Sie zum Beispiel darauf hinweisen, dass Sie Ihren eigenen Fernseher unterhalb der Lautstärke XYZ nicht hören können. Anstatt sich über “Risse in der Wand” zu beschweren, stellen Sie Schadensersatzforderungen für “5 ungefähr 10 cm lange Risse in der Nordwand des kleinen Schlafzimmers im 1. Stock”.
- Dokumentation des Schadens (eine ausführliche Beschreibung des Baumangels genügt meistens, Fotos können dabei helfen, den Sachverhalt verständlicher für das Unternehmen zu machen)
- Konkrete Aussage, das Unternehmen haftbar für den Schaden machen zu wollen, und u.U. Schadensersatzforderungen mit angemessenen Fristen
- Hinweis auf eine Selbst-/Ersatzvornahme auf Kosten des Unternehmens, falls den Aufforderungen nicht nachgekommen wird
- Handschriftliche Signatur oder rechtsgültige digitale Unterschrift
Folgende Informationen sind nicht notwendig in einer Mängelrüge:
Gutachten: Wenn der Schaden beachtlich, kompliziert oder umstritten / nicht eindeutig ist, oder erst nach 2 Jahren entdeckt wird (wenn die Beweislast bei Ihnen liegt), kann ein Gutachten durchaus sehr hilfreich sein, möglicherweise im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens. In der ursprünglichen Mängelrüge brauchen Sie ein Gutachten allerdings nicht.
Ursache/Grund des Mangels: Dieser Punkt geht Hand in Hand mit dem Gutachten. Sie sind lediglich verpflichtet, anzuzeigen, dass es einen Mangel gibt, sowie diesen möglichst genau zu beschreiben. Selbst wenn die Ursache offensichtlich ist, überlassen Sie es lieber den Experten. Im schlimmsten Fall benennen Sie eine falsche Ursache.
Das kann zu schwerwiegenden Folgen führen: Wenn das Unternehmen die Nachbesserung mangelhaft ausführt, kann es später vor Gericht falsche Informationen aus der Mängelrüge als Grund angeben. Darüber hinaus laufen Sie Gefahr, sämtliche theoretisch infrage kommenden Bauleistungen automatisch zu rügen, selbst wenn diese nichts mit dem eigentlichen Problem zu tun haben. Wenn Sie mehrere Baumassnahmen innerhalb kurzer Zeit haben, könnten sich die beteiligten Unternehmen gegenseitig verantwortlich machen, was eine Lösung sehr schwierig machen würde.
Schadensersatzforderungen: In einer rechtswirksamen Mängelrüge müssen Sie eindeutig zum Ausdruck bringen, dass Sie das Bauunternehmen für den Mangel verantwortlich halten und haftbar machen wollen. Konkrete Forderungen zur Nachbesserung / Schadensersatz sowie entsprechende Fristen können - müssen aber nicht - Teil der ursprünglichen Mängelrüge sein, dürfen aber auch später noch geäussert werden. Ein einfacher Hinweis auf eine spätere Schadensersatzforderung genügt. Eventuell macht Ihnen das Unternehmen aber auch ein Angebot.
Wann gilt die SIA 118 nicht?
Wenn der Vertrag nicht nach den SIA-Normen abgeschlossen wurde, haben Sie auch keinen Anspruch darauf. In jedem Fall gilt aber das Obligationenrecht. Beachten Sie bitte die höhere Beweislast beim OR (mehr Fotos/Videos machen) sowie die Vorgabe, dass die Mängelrüge unmittelbar nach Entdecken des Mangels verfasst werden muss.
Während die Baumassnahmen in den meisten Fällen nach SIA-118 Standards ablaufen, sind installierte oder montierte Geräte nicht von SIA 118 abgedeckt. Hier greift dann die Herstellergarantie.
Was muss ich bei der Herstellergarantie beachten?
Der Installateur kann seinen Job noch so gut machen, aber Schwierigkeiten mit der Wärmepumpe (oder einem anderen Gerät) kann es immer mal geben. In diesem Fall greift die Herstellergarantie. Allerdings: Auf manchen Kosten können Sie trotzdem sitzen bleiben, selbst bei Herstellergarantie. Der Grund dafür ist, dass Hersteller oft die Kosten für Reparatur und Versand zahlen, nicht jedoch die Mehrwertsteuer oder eventuell zu entrichtende Bauarbeiten vor Ort (eine Neuinstallation zum Beispiel).
Herstellergarantien können je nach Produkt unterschiedlich lange dauern, bis zu 25 Jahre. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Mindestgarantiedauer von 2 Jahren.
Die Mitglieder der Fachvereinigung Wärmepumpen Schweiz FWS (praktisch alle Wärmepumpen-Hersteller sind Mitglied) haben zudem beschlossen, folgende Garantien zu gewähren.
- 24 Monate Materialgarantie ab Inbetriebnahme
- Während 12 Monaten werden Funktionsstörungen der Anlage vom Hersteller / Lieferanten behoben, sofern die Anlage vom Hersteller / Lieferanten oder von einem durch ihn autorisierten Servicepartner in Betrieb genommen wurde. Für Wärmepumpen beträgt diese Frist 24 Monate.
- Wird mit einem Serviceprodukt (Wartungsvertrag) die fachmännische Wartung vertraglich verabredet, besteht die Möglichkeit, die Garantiefristen auf fünf Jahre zu verlängern (Dauer der Materialgarantie oder Funktionsstörungsbehebung sind individuell auszuhandeln).
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