Eigenmietwert fällt: Folgen für Eigenheimbesitzer, Zeitplan & Bundessteuer

Am 28. September 2025 hat die Schweiz einen historischen Entscheid gefällt: Der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum wird abgeschafft. Für Eigentümer:innen bedeutet das nicht nur eine Entlastung beim steuerbaren Einkommen, sondern auch den Wegfall wichtiger Abzugsmöglichkeiten. Gerade Investitionen in eine neue Heizung oder eine Photovoltaikanlage sind davon direkt betroffen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was die Reform konkret vorsieht, welche steuerlichen Chancen heute noch bestehen – und warum es sich lohnt, Ihre Sanierungs- und Energieprojekte rechtzeitig zu planen.

Was genau wurde beschlossen?

Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 wurde der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung angenommen – der dafür nötige Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen. Künftig entfällt die Besteuerung des fiktiven Eigenmietwerts auf selbstgenutzten Eigenheimen. Im Gegenzug fällt der Abzug für werterhaltende Liegenschaftskosten weg, und zwar bei Bund, Kantonen und Gemeinden – hier haben die Kantone keinen Gestaltungsspielraum. Der Schuldzinsenabzug wird neu geregelt und ist bei reiner Selbstnutzung faktisch nicht mehr möglich. Bei vermietetem oder verpachtetem Wohneigentum bleibt der Unterhaltskostenabzug dagegen erhalten.

Besonders relevant für Eigenheimbesitzer:innen ist auch der Umgang mit Investitionen in erneuerbare Energien und Effizienzsteigerungen. Während auf Bundesebene klar ist, dass der Abzug entfällt, können die Kantone bis längstens 2050 entscheiden, ob sie Aufwendungen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen – etwa den Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe oder die Installation einer Photovoltaikanlage – weiterhin steuerlich berücksichtigen wollen oder nicht.

Ein Beispiel zeigt die konkrete Auswirkung: Wer CHF 50’000 in eine neue Wärmepumpe oder PV-Anlage investiert und dafür CHF 10’000 Förderbeiträge erhält, trägt eine Nettoinvestition von CHF 40’000.
Abhängig vom steuerbaren Einkommen und ob es sich um eine alleinstehende Person oder ein Ehepaar handelt, sehen die Einsparungen wie folgt aus:

Für Alleinstehende

Für Ehepaare (gemeinsame Veranlagung)

Bei der direkten Bundessteuer ergibt das heute eine Steuerersparnis von rund CHF 1’200 bis CHF 5’200 – je nach Einkommenslage und Zivilstand. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt diese Möglichkeit bei selbstgenutztem Wohneigentum. Wer die Investition ohnehin plant, fährt steuerlich also besser, wenn sie in eine der Steuerperioden 2026 bis 2028 fällt. Beachten Sie dabei zwei Dinge: Die gezeigten Beträge betreffen nur die direkte Bundessteuer – Kantons- und Gemeindesteuern kommen dazu und machen in der Regel den grösseren Teil der Ersparnis aus. Und die Ersparnis lässt sich nicht einfach als Grenzsteuersatz mal Investitionssumme rechnen, weil ein Abzug dieser Grössenordnung mehrere Tarifstufen durchläuft.

Ab wann gilt die Abschaffung – und was gilt bis dahin?

Die Volksabstimmung war der Startschuss – nicht das Zielband. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 beschlossen, die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Bis dahin gelten die heutigen Regeln – Eigenmietwert und Abzüge – unverändert weiter. Praktisch heisst das: Ihnen bleiben die Steuerperioden 2026, 2027 und 2028, um energetische Investitionen wie einen Heizungsersatz oder eine Photovoltaikanlage bei der direkten Bundessteuer abzuziehen. Rechnen Sie dabei die Vorlaufzeiten ein: Förderantrag vor Baubeginn, Bewilligungen, Planung und Installation. Und rechnen Sie damit, dass Sie nicht die einzigen sind, die diese Frist nutzen – die Auslastung des installierenden Gewerbes dürfte gegen 2028 zunehmen.

1. Geplanter Zeitrahmen

Das Datum steht fest: Der Bundesrat hat am 1. April 2026 den 1. Januar 2029 als Inkraftsetzungstermin festgelegt. Ausschlaggebend dafür, dass es 2029 und nicht 2028 wurde, war Art. 72 Abs. 1 StHG – der Bund muss den Kantonen in der Regel mindestens zwei Jahre Zeit für die Anpassung ihrer Gesetzgebung lassen. Dazu kam ein praktischer Grund: Die Kantone sollen die neue Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften zeitgleich mit dem Wegfall des Eigenmietwerts einführen können. Eine noch spätere Inkraftsetzung hielt der Bundesrat für nicht vertretbar.

Die Ausführungsbestimmungen werden derzeit von einer Arbeitsgruppe aus Eidgenössischer Steuerverwaltung und kantonalen Steuerverwaltungen erarbeitet; eine Vernehmlassung ist angekündigt. Parallel laufen die kantonalen Gesetzgebungsverfahren – im Kanton Aargau ist die Anhörung zur Steuergesetzrevision eröffnet, im Kanton Bern braucht es für die Zweitliegenschaftssteuer eine Verfassungsänderung und damit eine obligatorische Volksabstimmung.

2. Übergangsphase: Bestehende Regeln gelten weiter

Bis zur formellen Inkraftsetzung bleibt alles beim Alten: Eigenmietwert, Abzugsmöglichkeiten und heutige Steuerbedingungen gelten weiter. Das gibt Planungssicherheit. Sinnvoll ist es dennoch, Projekte rechtzeitig vorzubereiten, solange die aktuelle Abzugsfähigkeit besteht. Zu bedenken gilt es auch Vorlaufzeiten für Planung, Installation und behördliche Schritte wie Bau- und Fördergeldgesuche. Auch eine erhöhte Nachfrage von Eigenheimbesitzern ist nicht auszuschliessen, was wiederum Auswirkungen auf die Auslastung des installierenden Gewerbes hat. Handeln Sie nicht überstürzt – aber frühzeitig.

Steuerliche Änderungen für selbstgenutzte Liegenschaften

Mit dem Inkrafttreten entfällt die Eigenmietwertbesteuerung auf der Hauptwohnung; im Gegenzug werden Abzüge neu geregelt – insbesondere der künftig quotal-restriktive Schuldzinsenabzug (d. h. Schuldzinsen sind nur noch anteilig abziehbar, und zwar im Verhältnis des vermieteten zum gesamten unbeweglichen Vermögen; Beispiel: 20 % Vermietungsanteil = max. 20 % der Zinsen abziehbar; bei reiner Selbstnutzung i. d. R. kein Abzug) und der Wegfall der Bundesabzüge für energetische Massnahmen (kantonale Lösungen möglich). Für Zweitliegenschaften können Kantone zudem eine Objektsteuer vorsehen. Solange kein Inkraftsetzungstermin verfügt ist, gilt auch hier die heutige Praxis unverändert.

1. Wegfall des Eigenmietwerts

Mit Inkrafttreten wird der Eigenmietwert auf der selbstgenutzten Hauptwohnung als fiktives Einkommen nicht mehr besteuert. Für viele Eigentümer:innen bedeutet das eine spürbare Entlastung beim steuerbaren Einkommen, weil der bisher angerechnete Wohnvorteil entfällt. Gleichzeitig ist wichtig: Bis zur offiziellen Inkraftsetzung bleibt das heutige System bestehen – Sie deklarieren den Eigenmietwert weiterhin wie gewohnt.

Praktisch heisst das: Wer heute plant (z. B. Heizung ersetzen, PV installieren), rechnet vorerst noch mit dem aktuellen Recht. Nach der Reform verschiebt sich die Steuerlogik: Es gibt kein fiktives Mietertragselement mehr auf der Hauptwohnung – dafür greifen an anderer Stelle neue Grenzen (z. B. beim Zinsabzug). Für Zweit- und Renditeobjekte gelten weiterhin separate Regelungen (siehe weiter unten).

2. Schuldzinsen / Zinsabzug wird neu geregelt

Der Zinsabzug wird quotal-restriktiv. Massgebend ist das Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen – nicht nur zum unbeweglichen Vermögen. Im Zähler stehen ausschliesslich vermietete und verpachtete Liegenschaften, im Nenner das Total des beweglichen und unbeweglichen Vermögens. Bewegliches Vermögen zählt nie in den Zähler. Wer keine vermietete Liegenschaft besitzt, hat eine Quote von null und damit keinen Schuldzinsenabzug. Auf welcher Immobilie die Schulden lasten, spielt keine Rolle.

Zwei Beispiele aus dem Faktenblatt des EFD: Eigenheim CHF 800’000 plus Bankkonto CHF 200’000, Schuldzinsen CHF 10’000 – Quote 0 Prozent, kein Abzug. Kommt eine vermietete Wohnung im Wert von CHF 800’000 und eine selbstgenutzte Ferienwohnung für CHF 300’000 dazu, beträgt die Quote 38,1 Prozent – abziehbar sind CHF 3’810.

Konsequenz für die Finanzplanung: Der Fokus verschiebt sich von «Zinsen abziehen» hin zu Amortisation, Zinsstrategie und Liquiditätsreserven.

Für den Übergang gibt es den Ersterwerberabzug, und die Beträge stehen bereits im Gesetz: maximal CHF 10’000 für Ehepaare in rechtlich und tatsächlich ungetrennter Ehe, CHF 5’000 für alle übrigen Steuerpflichtigen. Der Abzug läuft über zehn Jahre und sinkt jährlich um zehn Prozent des Höchstbetrags – bei einem Ehepaar also 10’000, 9’000, 8’000 und so weiter. Erstmals geltend machen können Sie ihn im ersten Steuerjahr nach dem Erwerb.

Voraussetzung ist, dass Sie erstmals in der Schweiz Wohneigentum erwerben und dauernd selbst darin wohnen; früheres Eigentum im Ausland ist unschädlich. Abziehbar sind nur Zinsen aus Schulden, die juristisch mit dem Eigenheim verbunden sind, also in erster Linie Hypotheken darauf. Bei Verkauf oder Nutzungsänderung fällt der Abzug weg; bei einer Ersatzbeschaffung in der Schweiz innert angemessener Frist läuft er für die verbleibenden Jahre weiter. Wie lang «angemessen» ist, legen die Kantone fest.

3. Zweitliegenschaften / Ferienwohnungen

Kantone können künftig eine Objekt- bzw. Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften erheben. Ob, in welcher Höhe und nach welcher Bemessungsgrundlage eine solche Steuer eingeführt wird (z. B. Steuerwert, Katasterwert, fixe Pauschale, Freibeträge), obliegt der Entscheidung der jeweiligen Kantone. Damit ist keine automatische Mehrbelastung verbunden – es handelt sich um eine Option, deren Ausgestaltung kantonal erfolgt.

Für Eigentümer:innen heisst das: Je nach Standort der Ferienwohnung können künftig unterschiedliche Regelungen gelten. Es lohnt sich, kantonale Informationen und allfällige Übergangsfristen zu verfolgen. Bestehende Abgaben (z. B. Kurtaxen) bleiben davon unberührt; die Objektsteuer wäre – falls eingeführt – zusätzlich und separat geregelt.

4. Werterhaltende Liegenschaftskosten fallen weg

Bis heute konnten Eigentümer:innen viele laufende Unterhaltsarbeiten steuerlich abziehen – zum Beispiel Reparaturen oder den Ersatz einzelner Haustechnik-Komponenten. Diese Regelung senkte die Steuerlast und machte kleinere Instandhaltungen finanziell etwas leichter.

Mit der beschlossenen Reform entfällt diese Möglichkeit nach aktuellem Stand vollständig. Unterhalts- und werterhaltende Kosten können künftig weder bei der direkten Bundessteuer noch bei den kantonalen Steuern abgezogen werden. Solche Ausgaben sind also in Zukunft vollständig von den Eigenheimbesitzer:innen zu tragen.

Im steuerlichen Fokus bleiben einzig Investitionen mit Energiespar- oder Umweltschutzcharakter – vor allem der Ersatz einer alten Heizung durch eine Wärmepumpe und die Installation einer Photovoltaikanlage. Ob und in welchem Umfang die Kantone solche Investitionen weiterhin berücksichtigen, entscheidet jeder Kanton selbst. Die Übergangsbestimmung erlaubt es nur, bis das Ziel einer ausgeglichenen Treibhausgasbilanz erreicht ist – längstens aber bis 2050 (analog Art. 78b Abs. 2 StHG). Erreicht die Schweiz Netto-Null früher, fällt der Abzug früher weg. 2050 ist also eine Obergrenze, keine Zusicherung. Erste Signale gibt es: Der Kanton Aargau hat in der laufenden Anhörung angekündigt, den Abzug beibehalten zu wollen, im Kanton Bern ist der Entscheid offen. Anders bei den Rückbaukosten für einen Ersatzneubau und bei Denkmalpflegekosten – dort ist eine kantonale Weiterführung nicht auf 2050 befristet, und Denkmalpflegekosten bleiben sogar beim Bund abziehbar.

Zwei Punkte, die oft übersehen werden. Erstens: Einlagen in den Erneuerungsfonds bei selbstbewohntem Stockwerkeigentum sind nach dem Systemwechsel nicht mehr abzugsfähig. Für Stockwerkeigentümer ist das eine spürbare Änderung, weil diese Einlagen bisher jährlich anfielen und abgezogen werden konnten. Zweitens: Der Eigenmietwert entfällt nicht nur bei Eigentum, sondern auch bei Nutzniessung und Wohnrecht sowie bei Vorzugsmieten an Nahestehende. Bei Liegenschaften im Ausland wird er künftig auch nicht mehr satzbestimmend berücksichtigt. Nicht betroffen sind Liegenschaften im Geschäftsvermögen – dort wird neu auf den Marktwert abgestellt.

5. Abzug für energetische Massnahmen

Abzüge für energetische Massnahmen (z. B. Dämmung, Fensterersatz, Heizungssanierung inkl. Rückbau) sollen bei der direkten Bundessteuer nach der Reform wegfallen; die Kantone erhalten jedoch bis längstens 2050 die Möglichkeit, eigene Abzugsmodelle vorzusehen. Das bedeutet: Während auf Bundesebene künftig kein solcher Abzug mehr vorgesehen ist, kann Ihr Kanton gewisse energetische Investitionen weiterhin (befristet oder konditioniert) berücksichtigen – die genaue Ausprägung wird auf kantonaler Ebene geregelt.

Für die Praxis heute gilt: Bis Ende 2028 bleibt die aktuelle Abzugsfähigkeit bestehen. Übersteigen die Aufwendungen Ihr Reineinkommen, wird der nicht nutzbare Teil auf die beiden folgenden Steuerperioden übertragen – von Amtes wegen, nicht auf Antrag. Förderprogramme (z. B. Pronovo, Gebäudeprogramm, kantonale Fördergelder) bestehen unabhängig von der Steuerreform und können die Nettoinvestition spürbar reduzieren – sie bleiben damit ein zentrales Element der Investitionsplanung, auch nach dem Systemwechsel.

• Heizungsersatz (z. B. Wärmepumpe) – heute und in Zukunft

Bis zum Inkrafttreten der Reform sind energiesparende und umweltschonende Investitionen inklusive Rückbau bei der direkten Bundessteuer abziehbar. Wichtig ist dabei, wie der Übertrag funktioniert – hier gibt es kein Wahlrecht: Die Kosten müssen zuerst vollständig in der Steuerperiode deklariert werden, in der sie angefallen sind. Nur der Teil, der dort wegen eines negativen Reineinkommens nicht berücksichtigt werden kann, darf auf die beiden folgenden Steuerperioden übertragen werden (Art. 32 Abs. 2bis DBG, Art. 4 Liegenschaftskostenverordnung). Sie können also nicht wählen, wann und in welchem Umfang Sie die Kosten geltend machen. Und: Wer den Pauschalabzug wählt, verliert den Übertrag – auch in der Übertragsperiode.

• Photovoltaikanlagen (PV)

Für Photovoltaikanlagen bleibt die Förderung auch nach der Steuerreform ein zentraler Bestandteil der Investition. Über Pronovo können Eigenheimbesitzer:innen weiterhin Einmalvergütungen beantragen, die je nach Grösse und Art der Anlage mehrere tausend Franken ausmachen können. Diese Beiträge reduzieren die Anfangsinvestition spürbar und machen den Bau einer PV-Anlage finanziell attraktiv.

Beim Thema Steuern gilt: Auf Stufe Bundessteuer entfällt nach der Reform die Möglichkeit, eine PV-Anlage als Abzug geltend zu machen. Damit verändert sich die Rechnung im Vergleich zu heute. Ob und in welchem Umfang die Kantone den Abzug für PV-Anlagen weiterhin zulassen, ist derzeit noch offen. Sie haben bis längstens 2050 die Möglichkeit, solche steuerlichen Vorteile anzubieten.

Für Hausbesitzer:innen bedeutet das: Die finanzielle Unterstützung für Photovoltaik besteht auch in Zukunft in erster Linie über Förderprogramme. Steuerlich lohnt sich eine Investition besonders dann, wenn sie noch vor Inkrafttreten der Reform erfolgt und somit die aktuellen Abzugsmöglichkeiten auf Bundesebene genutzt werden können.

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Bundessteuer: So ermitteln Sie Ihre Ersparnis korrekt

Wir verzichten der Übersichtlichkeit halber bewusst auf kantonale Zahlen und zeigen die Mechanik ausschliesslich für die direkte Bundessteuer (DBST).

Schritt-für-Schritt:

1. Bestimmen Sie Ihr steuerbares Einkommen (nach Abzügen).
   
   
2. Öffnen Sie die DBST-Tariftabellen / Rechner der ESTV (Tarif A/B je nach Situation):
   
   
3. Grenzsteuersatz (Bund) via Δ-Methode: (neue Steuer – aktuelle Steuer) / (neues zu versteuerndes Einkommen – altes zu versteuerndes Einkommen).
   
   
4. Steuerersparnis (Bund) heute ≈ Nettoinvestition × Grenzsteuersatz (Bund).
   
   
5. Nach Inkrafttreten entfällt dieser Abzug auf Bundesebene (für selbstgenutzte Liegenschaften).
   
   

Beispiel:
Beispiel: Profil ledig, steuerbares Einkommen CHF 120’000, Nettoinvestition CHF 30’000. Nach der Tariftabelle der ESTV 2026 beträgt die direkte Bundessteuer bei CHF 120’000 rund CHF 4’249. Nach dem Abzug beträgt das steuerbare Einkommen CHF 90’000, die Bundessteuer dafür rund CHF 2’024. Die Ersparnis liegt damit heute bei rund CHF 2’225. Ab 2029: CHF 0, weil bei Selbstnutzung kein Bundesabzug mehr besteht.

Rechnen Sie nicht mit dem Grenzsteuersatz mal Investitionssumme. Der Grenzsteuersatz liegt bei CHF 120’000 zwar bei 8,80 Prozent, gilt aber nur für den obersten Franken. Ein Abzug von CHF 30’000 senkt Ihr Einkommen über mehrere Tarifstufen hinweg – 8,80 Prozent mal CHF 30’000 ergäbe CHF 2’640 und wäre damit rund 19 Prozent zu hoch. Die verlässliche Methode ist immer die Differenz: Steuer vor Abzug minus Steuer nach Abzug, beide Werte direkt aus der Tariftabelle.

Zur Einordnung: Die direkte Bundessteuer ist auf einen maximalen Durchschnittssatz von 11,5 Prozent begrenzt (Art. 128 Abs. 1 lit. a BV) – erreicht wird dieser Deckel bei Alleinstehenden erst ab rund CHF 794’000. Der Grenzsteuersatz liegt vorübergehend höher: im Grundtarif bei bis zu 13,20 Prozent, im Verheiratetentarif bei bis zu 13,00 Prozent. Die Aussage «die direkte Bundessteuer beträgt maximal 11,5 Prozent» stimmt also für den Durchschnittssatz, nicht für den Grenzsteuersatz. Der Verheiratetentarif gilt auch für Einelternfamilien, und der Steuerbetrag ermässigt sich 2026 um CHF 263 pro Kind oder unterstützungsbedürftige Person.

Checkliste: Jetzt sinnvoll anpacken

• Projekte vorbereiten: Heizungsersatz (z. B. Wärmepumpe) & PV planen, Offerten einholen.
• Förderfenster nutzen: Pronovo / Das Gebäudeprogramm prüfen; Antrag vor Projektstart stellen.
• Bundessteuer-Ersparnis berechnen: DBST-Tariftabelle öffnen → Grenzsteuersatz (Bund) via Δ-Methode → Nettoinvestition × Grenzsteuersatz.