SIA 118 und OR: Wie bin ich abgesichert bei Baumängeln?

Wenn Sie einen Vertrag mit jemandem eingehen, haben sowohl Sie als auch die anderen Parteien eine Obligation, die jeweilige Seite des Vertrags einzuhalten. In der Schweiz nennt man das Obligationenrecht (OR). Wenn es um jegliche Form von Bauarbeiten geht, zum Beispiel beim Einbau Ihrer Wärmepumpe, wird zusätzlich die SIA 118 Norm interessant - und die Herstellergarantie.

SIA 118? Obligationenrecht? Herstellergarantie? Wie bin ich geschützt bei Baumängeln?

Wenn Sie einen Vertrag mit jemandem eingehen, haben sowohl Sie als auch die anderen Parteien eine Obligation, die jeweilige Seite des Vertrags einzuhalten. In der Schweiz nennt man das Obligationenrecht (OR). Wenn es um jegliche Form von Bauarbeiten geht, zum Beispiel beim Einbau Ihrer Wärmepumpe, wird zusätzlich die SIA 118 Norm interessant - und die Herstellergarantie. Damit Sie wissen, welche Rechte Sie im Schadensfall haben und wie Sie sich am besten vorbereiten, haben wir für Sie hier die wichtigsten Informationen zu SIA 118, Mängelrüge, Herstellergarantien (und ihre Limitationen) sowie die besten Vorgehensweisen bei Pfusch, verdeckten Baumängeln und sonstigen Problemen zusammengefasst.

SIA 118 und OR: Wie bin ich abgesichert bei Baumängeln und Pfusch?

Normalerweise über die SIA 118. Die SIA 118 ergänzt das schweizerische Obligationenrecht, indem sie detaillierte Regelungen für den Baubereich bietet, die im allgemeinen Vertragsrecht des OR nicht in der gleichen Tiefe behandelt werden. Dies hilft, die spezifischen Aspekte von Bauvorhaben zu adressieren, wie die Qualität der Arbeit, Fristen, technische Spezifikationen und die Handhabung von Baumängeln.

Wichtig: In der Schweiz muss ein Bauvertrag nicht zwingend den SIA 118 Normen folgen, aber es ist üblich und empfohlen, dies zu tun, besonders bei größeren Bauprojekten. Lesen Sie sich den Vertrag oder die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmens gut durch. In jedem Fall gilt das OR mit ähnlichen Verjährungsfristen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Nach SIA 118 haben Sie als Kunde folgende Rechte und Vorteile:

• Rügefrist von 2 Jahren ab dem Tag der Abnahme (Art. 172 Abs. 1 und 2 SIA 118). Innerhalb dieser Frist können Sie Mängel aller Art jederzeit rügen (Art. 173 Abs. 1 SIA 118) — Sie müssen den Mangel also nicht unmittelbar anzeigen. Nicht verwechseln: Die Rügefrist ist nicht die Verjährungsfrist. Die Verjährung beträgt nach SIA 118 fünf Jahre (Art. 180 Abs. 1).
• Umkehr der Beweislast bei der Frage, ob ein Mangel vorliegt. Wird streitig, ob der beanstandete Zustand vom Vertrag abweicht und damit ein Mangel im Sinne der Norm ist, liegt die Beweislast beim Unternehmer (Art. 174 Abs. 3 SIA 118). Das gilt während der zweijährigen Rügefrist. Nachweisen müssen Sie weiterhin selbst: den Zustand, den Sie beanstanden, sowie dass Sie rechtzeitig und ausreichend konkret gerügt haben. Nach Ablauf der Rügefrist liegt die Beweislast wieder bei Ihnen (Art. 179 Abs. 5 SIA 118). Ohne vereinbarte SIA 118 gilt diese Umkehr gar nicht — dann müssen Sie den Mangel beweisen (Art. 8 ZGB).
• Eine Verjährungsfrist von 5 Jahren für verdeckte Mängel, sofern Sie den Mangel innert 60 Tagen nach Entdeckung rügen. Diese Frist wurde per 1. Januar 2026 gesetzlich festgeschrieben (Art. 370 Abs. 4 OR). Der SIA hat Art. 179 Abs. 2 SIA 118 mit der Korrigenda SIA 118-C1:2026 entsprechend angepasst — von «sofort» auf «innert 60 Tagen». Die fünfjährige Frist darf seit 2026 nicht mehr zu Ihren Lasten verkürzt werden (Art. 371 Abs. 3 OR).
• Eine Frist von 10 Jahren für arglistig, mutwillig oder vorsätzlich verschwiegene Mängel seitens des Bauunternehmens. Der Vorsatz muss hier jedoch eindeutig nachgewiesen werden.
• Ein zwingendes Recht auf unentgeltliche Nachbesserung. Seit dem 1. Januar 2026 kann dieser Anspruch bei Mängeln an einer Baute vertraglich nicht mehr eingeschränkt oder ausgeschlossen werden (Art. 368 Abs. 2bis OR).

Dieser Punkt ist neu und für Sie der wichtigste der Revision: Ein Bauunternehmen kann Ihnen den Anspruch auf kostenlose Verbesserung eines Mangels nicht mehr vorab in AGB oder Vertrag wegnehmen. Voraussetzung bleibt, dass die Verbesserung möglich ist und keine übermässigen Kosten verursacht. Neu ausdrücklich geregelt ist ausserdem, dass Sie eine Ersatzvornahme durch ein Drittunternehmen nicht mehr vorab richterlich bewilligen lassen müssen. Ein späterer Verzicht oder ein Vergleich bleibt möglich — nur die Wegbedingung im Voraus ist ungültig.

Zusammengefasst: Erfüllt das Bauunternehmen die Arbeiten mangelhaft, können Sie eine Mängelrüge erheben. Liegt die Abnahme weniger als zwei Jahre zurück, muss das Unternehmen beweisen, dass die beanstandete Ausführung dem Vertrag entspricht. Anknüpfungspunkt ist die Abnahme, nicht der Zeitpunkt der Bauarbeiten.

Warum ist SIA 118 besser als das OR?

Es gibt ein paar wesentliche Punkte in den SIA 118 Normen, die Sie als Bauherr in eine bessere Position bringen, sollte etwas schiefgehen. Zum einen dreht die Norm die Beweislast innerhalb der ersten 2 Jahre um, sodass das Unternehmen, nicht Sie, verpflichtet ist, den ordnungsgemäßen Zustand der vereinbarten Leistung zu beweisen. Dies ist beim Obligationenrecht nicht der Fall. Zum anderen gibt Ihnen die SIA 118 mehr zeitliche Flexibilität, wenn Sie innerhalb der ersten zwei Jahre einen Mangel entdecken. Seit dem 1. Januar 2026 gilt bei Bauten (“unbewegliche Werke”) eine gesetzliche Mängelrügefrist von 60 Tagen: für offene Mängel nach Art. 367 Abs. 1 OR, für verdeckte Mängel nach Art. 370 Abs. 4 OR ab dem Tag der Entdeckung. Diese Frist ist zwingend und darf vertraglich nicht verkürzt werden.

Die SIA 118 geht darüber hinaus: Sie erlaubt Ihnen, Mängel während der ganzen zweijährigen Rügefrist ab Abnahme jederzeit zu rügen (Art. 173 Abs. 1 SIA 118). Weil diese Frist länger ist als die gesetzlichen 60 Tage, bleibt sie auch nach der Revision gültig — nur Verkürzungen sind unwirksam.

Übrigens: SIA 118 und das OR unterscheiden sich kaum, wenn es um Vorsatz und absichtlichen Baupfusch geht. Beide Regelungen haben hier eine Verjährungsfrist von 10 Jahren. Die Beweislast liegt allerdings beim Kunden.

Wichtig: Wird ein Mangel bei der gemeinsamen Prüfung entdeckt, gehört er ins Abnahmeprotokoll. Mängel, die dabei offensichtlich sind und nicht gerügt werden, gelten nach Art. 163 SIA 118 als genehmigt — Sie können sie später nicht mehr geltend machen. Nach dem OR haben Sie für offene Mängel an einer Baute seit dem 1. Januar 2026 60 Tage Zeit (Art. 367 Abs. 1 OR), nicht mehr «sofort». Eine Formvorschrift gibt es nicht; halten Sie die Rüge aus Beweisgründen trotzdem schriftlich fest.

Was ist eine Mängelrüge und wie schreibt man sie?

Eine Mängelrüge, auch Mängelanzeige genannt, ist eine Anzeige von mangelhaften Bauleistungen. Sie ergeht vom Kunden / Bauherrn an das beteiligte Unternehmen und kann per Post oder per E-Mail (mit digitaler Signatur) gesendet werden.

Im Fall von Schäden oder Mängeln ist schriftliche Dokumentation das A und O. Auch wenn in den ersten 2 Jahren nach Abnahme die Beweislast beim Unternehmen liegt oder das persönliche Verhältnis zum Unternehmen sehr gut ist, ist Ihre beste Strategie, Beweise zu sammeln, um spätere Probleme zu vermeiden. Diese Beweise können zum Beispiel Fotos/Videos oder ein Gutachten sein.

Beim Schreiben der Mängelrüge sind folgende Informationen wichtig:

• Datum
• Namen der Vertragsparteien
• Projekt / Projektbeschreibung / Vertrag
• Genauer Ort der Bauarbeiten / des Projekts
• Konkrete Beschreibung des Baumangels
• Dieser Punkt ist besonders wichtig. Seien Sie so konkret wie möglich und fokussieren Sie sich auf das Ausmaß und die genauen Auswirkungen des Schadens. Statt von “lautem Lärm” zu sprechen, können Sie zum Beispiel darauf hinweisen, dass Sie Ihren eigenen Fernseher unterhalb der Lautstärke XYZ nicht hören können. Anstatt sich über “Risse in der Wand” zu beschweren, stellen Sie Schadensersatzforderungen für “5 ungefähr 10 cm lange Risse in der Nordwand des kleinen Schlafzimmers im 1. Stock”.
• Dokumentation des Schadens (eine ausführliche Beschreibung des Baumangels genügt meistens, Fotos können dabei helfen, den Sachverhalt verständlicher für das Unternehmen zu machen)
• Konkrete Aussage, das Unternehmen haftbar für den Schaden machen zu wollen, und u.U. Schadensersatzforderungen mit angemessenen Fristen
• Hinweis auf eine Selbst-/Ersatzvornahme auf Kosten des Unternehmens, falls den Aufforderungen nicht nachgekommen wird
• Handschriftliche Signatur oder rechtsgültige digitale Unterschrift

Folgende Informationen sind nicht notwendig in einer Mängelrüge:

Gutachten: Wenn der Schaden beachtlich, kompliziert oder umstritten / nicht eindeutig ist, oder erst nach 2 Jahren entdeckt wird (wenn die Beweislast bei Ihnen liegt), kann ein Gutachten durchaus sehr hilfreich sein, möglicherweise im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens. In der ursprünglichen Mängelrüge brauchen Sie ein Gutachten allerdings nicht.

Ursache/Grund des Mangels: Dieser Punkt geht Hand in Hand mit dem Gutachten. Sie sind lediglich verpflichtet, anzuzeigen, dass es einen Mangel gibt, sowie diesen möglichst genau zu beschreiben. Selbst wenn die Ursache offensichtlich ist, überlassen Sie es lieber den Experten. Im schlimmsten Fall benennen Sie eine falsche Ursache.

Das kann zu schwerwiegenden Folgen führen: Wenn das Unternehmen die Nachbesserung mangelhaft ausführt, kann es später vor Gericht falsche Informationen aus der Mängelrüge als Grund angeben. Darüber hinaus laufen Sie Gefahr, sämtliche theoretisch infrage kommenden Bauleistungen automatisch zu rügen, selbst wenn diese nichts mit dem eigentlichen Problem zu tun haben. Wenn Sie mehrere Baumassnahmen innerhalb kurzer Zeit haben, könnten sich die beteiligten Unternehmen gegenseitig verantwortlich machen, was eine Lösung sehr schwierig machen würde.

Schadensersatzforderungen: In einer rechtswirksamen Mängelrüge müssen Sie eindeutig zum Ausdruck bringen, dass Sie das Bauunternehmen für den Mangel verantwortlich halten und haftbar machen wollen. Konkrete Forderungen zur Nachbesserung / Schadensersatz sowie entsprechende Fristen können - müssen aber nicht - Teil der ursprünglichen Mängelrüge sein, dürfen aber auch später noch geäussert werden. Ein einfacher Hinweis auf eine spätere Schadensersatzforderung genügt. Eventuell macht Ihnen das Unternehmen aber auch ein Angebot.

Wann gilt die SIA 118 nicht?

Wenn der Vertrag nicht nach den SIA-Normen abgeschlossen wurde, haben Sie auch keinen Anspruch darauf. In jedem Fall gilt aber das Obligationenrecht. Beachten Sie bitte die höhere Beweislast beim OR (mehr Fotos/Videos machen) sowie die Vorgabe, dass die Mängelrüge unmittelbar nach Entdecken des Mangels verfasst werden muss.

Während die Baumassnahmen in den meisten Fällen nach SIA-118 Standards ablaufen, sind installierte oder montierte Geräte nicht von SIA 118 abgedeckt. Hier greift dann die Herstellergarantie.

Was muss ich bei der Herstellergarantie beachten?

Der Installateur kann seinen Job noch so gut machen, aber Schwierigkeiten mit der Wärmepumpe (oder einem anderen Gerät) kann es immer mal geben. In diesem Fall greift die Herstellergarantie. Allerdings: Auf manchen Kosten können Sie trotzdem sitzen bleiben, selbst bei Herstellergarantie. Der Grund dafür ist, dass Hersteller oft die Kosten für Reparatur und Versand zahlen, nicht jedoch die Mehrwertsteuer oder eventuell zu entrichtende Bauarbeiten vor Ort (eine Neuinstallation zum Beispiel).

Herstellergarantien können je nach Produkt unterschiedlich lange dauern, bis zu 25 Jahre. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Mindestgarantiedauer von 2 Jahren.

Die Mitglieder der Fachvereinigung Wärmepumpen Schweiz FWS (praktisch alle Wärmepumpen-Hersteller sind Mitglied) haben zudem beschlossen, folgende Garantien zu gewähren.

• 24 Monate Materialgarantie ab Inbetriebnahme
• Während 12 Monaten werden Funktionsstörungen der Anlage vom Hersteller / Lieferanten behoben, sofern die Anlage vom Hersteller / Lieferanten oder von einem durch ihn autorisierten Servicepartner in Betrieb genommen wurde. Für Wärmepumpen beträgt diese Frist 24 Monate.
• Wird mit einem Serviceprodukt (Wartungsvertrag) die fachmännische Wartung vertraglich verabredet, besteht die Möglichkeit, die Garantiefristen auf fünf Jahre zu verlängern (Dauer der Materialgarantie oder Funktionsstörungsbehebung sind individuell auszuhandeln).